舊城區(qū)改造不僅是提升城市形象、完善城市功能、改善居民生活質(zhì)量所需，而且關(guān)乎廣大群眾的基本權(quán)益能否得到保障以及政府關(guān)于城建開(kāi)發(fā)基本政策能否得到落實(shí)的問(wèn)題。尤其是國(guó)務(wù)院新的征收條例的頒布以及國(guó)家抑制房?jī)r(jià)上漲政策的出臺(tái)，不僅使得以前實(shí)施舊城區(qū)改造的慣常做法面臨挑戰(zhàn)，而且新的問(wèn)題和矛盾也不斷出現(xiàn)，
1.新的征收條例頒布后，我市的地方立法滯后，并且我市現(xiàn)有規(guī)定與新征收條例間如何對(duì)接不明，一定程度上影響到舊城區(qū)改造的順利開(kāi)展。
2.以片為著眼點(diǎn)，隨意性大，缺乏整體性規(guī)劃，規(guī)劃跟著項(xiàng)目走的現(xiàn)象突出。
有些改造項(xiàng)目的啟動(dòng)，不是遵循整體和長(zhǎng)遠(yuǎn)的科學(xué)規(guī)劃，而是誰(shuí)看中哪片就改造哪片；改造項(xiàng)目成為啟動(dòng)目標(biāo)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)跟著項(xiàng)目本身走，甚至為滿足單個(gè)項(xiàng)目盈虧平衡，任意要求提高規(guī)劃容積率；改造項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，常常通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)或補(bǔ)交土地出讓金等方式，補(bǔ)正違規(guī)行為等。
3.各區(qū)、市單獨(dú)改造和各項(xiàng)目單獨(dú)平衡，站在全市高度的區(qū)間協(xié)調(diào)、調(diào)配機(jī)制沒(méi)有形成。
缺少統(tǒng)一的改造標(biāo)準(zhǔn)和要求，出現(xiàn)各區(qū)、市和各項(xiàng)目安置補(bǔ)償、規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)差別較大，一方面造成攀比，給改造工作增加了難度和阻礙，另一方面過(guò)多注重資金的盈虧平衡，忽略了改造的質(zhì)量、水準(zhǔn)和綜合配套管理，以至于所謂的改造僅是“平改樓”、“樓加高”，交通、管網(wǎng)、環(huán)境等并未實(shí)質(zhì)性改善，反而越改越加重。
4.在項(xiàng)目中配建保障性住房，不僅造成不同性質(zhì)的房屋插花存在，而且也給土地使用權(quán)的管理帶來(lái)難度。
按照規(guī)定，保障性住房的用地性質(zhì)與商品房的用地性質(zhì)是不同的，在我國(guó)目前尚未對(duì)每套住房對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)進(jìn)行分證區(qū)分登記情況下，同一小區(qū)內(nèi)的土地如何劃分哪部分是出讓地、哪部份是劃撥地？與此相關(guān)聯(lián)，當(dāng)出讓部分的土地使用權(quán)出讓年限屆滿，需要辦理續(xù)用手續(xù)時(shí)，兩部分房屋的業(yè)主又該如何分別辦理？小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、共用土地，又如何共享？等等。
5.房屋征收困難較大，問(wèn)題較多。
個(gè)別居民漫天要價(jià)，甚至抵制征遷；具體補(bǔ)償政策方面存在許多問(wèn)題，如被征收房屋多為平房和多層住宅，公攤面積小，而新建安置房基本為高層住宅，通常給予的10平方米改善面積基本被高層的公攤面積“吃”掉，被征收居民的實(shí)際使用面積未得到明顯改善，有的甚至還減少；還有歷史上形成的自建自住無(wú)照房補(bǔ)償、房產(chǎn)證上標(biāo)示的使用性質(zhì)與該房屋的實(shí)際用途不符如何界定等問(wèn)題。
為此建議：
1.理順我市現(xiàn)有規(guī)定與新征收條例間的關(guān)系，加快進(jìn)行地方立法工作。
首先，青政辦發(fā)[2010]37號(hào)文是圍繞前期土地開(kāi)發(fā)整理進(jìn)行的，而新征收條例并沒(méi)有這一概念，并且該文與為落實(shí)新征收條例而制定的青政發(fā)[2011]18號(hào)文的規(guī)定間，也存在諸多不同，因此就需要對(duì)青政辦發(fā)[2010]37號(hào)文是否與新征收條例存在不相符的情況進(jìn)行審查，如不相符則需要及時(shí)廢止。其次，鑒于青政發(fā)[2011]18號(hào)文僅是一個(gè)規(guī)范性文件，與我市作為較大城市的地位和舊城區(qū)改造事項(xiàng)的重要性均不相稱(chēng)，因此就需要盡快制定替代原拆遷管理?xiàng)l例的新的征收與補(bǔ)償?shù)胤叫苑ㄒ?guī)。
2.強(qiáng)化規(guī)劃管理，嚴(yán)懲違規(guī)行為。
首先，對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行全盤(pán)調(diào)查摸底，根據(jù)我市的整體規(guī)劃，針對(duì)它們站在全市高度統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃，避免區(qū)間、單個(gè)項(xiàng)目的隨意性。其次，嚴(yán)格招拍掛程序和紀(jì)律，嚴(yán)厲查處招拍掛前預(yù)定競(jìng)得人的行為，避免開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)項(xiàng)目確定和規(guī)劃、規(guī)劃跟著項(xiàng)目走的現(xiàn)象。最后，加大執(zhí)法檢查和懲處的力度，維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性，對(duì)那些擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)提高容積率的行為，不僅不給予補(bǔ)正的機(jī)會(huì)，而且要依法給予處罰，且作為不良記錄計(jì)入誠(chéng)信檔案。
3.建立全市的區(qū)間協(xié)調(diào)、調(diào)配機(jī)制。
首先，結(jié)合全市范圍內(nèi)的調(diào)查摸底和統(tǒng)一規(guī)劃工作，根據(jù)各區(qū)、各舊城區(qū)改造項(xiàng)目的具體情況，進(jìn)行相關(guān)工作的協(xié)調(diào)、調(diào)配，尤其是對(duì)安置補(bǔ)償房源的調(diào)配。其次，制定統(tǒng)一的征收與補(bǔ)償以及建設(shè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，有效化解補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一帶來(lái)的攀比和抵制征遷、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一引致的改后后遺癥等問(wèn)題。
4.集中建設(shè)保障性住房，改配建為援建。
在建立起全市區(qū)間協(xié)調(diào)、調(diào)配機(jī)制基礎(chǔ)上，可以將保障性住房進(jìn)行集中建設(shè)。對(duì)提供建設(shè)用地的區(qū)所減少的土地收益，經(jīng)測(cè)算可以由相關(guān)受益區(qū)給予一定的補(bǔ)償。對(duì)建房所需資金，可以借鑒人防異地?fù)Q建的制度，由本來(lái)承擔(dān)配建任務(wù)的開(kāi)發(fā)商予以提供，所提供資金的數(shù)額即為原需配建的房屋所需的建設(shè)資金。
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